信达地产：2016好玩的传奇年公司债券信用评级报告

进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别暂时失效。

长期债务=长期借款+应付债券+长期应付款

资料来源：聚源资讯，中诚信证评整理

存货周转率=主营业务成本（营业成本）/存货平均余额

BB 债券信用质量较低，投机成分较大，信用风险较高

告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，本公司将在本次债券信用级别有效期内或者

交易所网站予以公告，且交易所网站公告披露时间应早于在其他交易场所、媒体或者其他场

2016年公司债券的跟踪评级安排

准备金净额+保单红利支出+分保费用））/营业收入

1、除因本次评级事项中诚信证评与评级对象构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组

类产品销售金额分别为 70.61 亿元、1.07 亿元和 0.92

开 工 面 积 201,208 万 平 方 米 ， 较 2012 年 增 长

净利润 68,754.63 73,556.00 76,108.99 16,639.74

资料来源：信达地产定期报告，中诚信证评整理

负增长，当年全国房屋新开工面积 177,334 万平方

为该基金有限合伙人认缴 275,000 万元，占认缴总 土地投资金额（亿元） 29.51 50.03 99.26 33.60

485.27 亿元和 82.28 亿元。 信达地产 377.14 78.18% 184.05%

集士港 4#地块二期（部分） 85.00% 住宅 宁波 1.85 1.55 2.18 2.18 2.18

EBITDA 利息倍数（X） 2.12 1.27 0.86 0.30

增长，截至 2014 年末达 336.49 万平方米，为公司

从现金获取能力来看，由于项目销售回笼资金 物业租赁及其他 32.56 41.23 38.49

表 19：2012~2015.Q3 公司期间费用情况

求、调配和使用进行综合控制，以提高资金使用的 推广实施积累经验。并且，公司将在提高客户服务

注：带“*”指标已经年化处理

新开工面积（万平方米） 72.16 144.20 155.00 97.29 2014 2015.9

招商地产 招商局集团有限公司 国资委 业租赁及物业管理，业务覆盖长三角、环渤海、珠

的增长，近年来公司经营活动现金流均呈现净流出

所在区域商品房库存面临较大去化压力，同时 2014 目前公司建立了完善的法人治理结构，设立了

14 信达地产股份有限公司 2016 年公司债券信用评级报告

本次债券的利息每年付息一次，最后一期利

年房地产业土地购置面积 33,383.03 万平方米，同 跌幅收窄 1.03 个百分点。

2014.09 中国人民银行和银监会 《关于进一步做好金融服务工作等通知》，放松了“二套房”贷款的认定标准

全国人大正在推进房地产税立法工作，在其出台之前，不动产登记、住房信息联网等

资料来源：公司提供，中诚信证评整理

开发。2012~2014 年及 2015 年 1~9 月，公司房产开

略低于本等级。

《募集资金管理办法》、《所属公司财务管理办法》 线研究，提高可复制性；丰富公司产品线系列，扩

房地产开发产品 14.52 22.09 30.10

性需求，目前已经形成了“蓝系列、郡系列、天下

经营活动现金流净额 -22.25 -32.05 -58.32 -27.75 12.09%、14.87%和 17.16%。2015 年 1~9 月，公司

意见

中华企业 408.14 81.99% 221.23%

中华企业 0.12 0.11 0.44

EBITDA（息税折旧摊销前盈余）=EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销

降低企业自身现金支出，2014 年，房地产新开工面

（简称“信达资本”） 签署了《宁波宝能信投资合伙 的开发进度及销售情况保持关注。

公司是由信达投资有限公司（以下简称“信达 债券名称 信达地产股份有限公司 2016 年公司债券

优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；合理确定首套房贷款利率

2014 年，受银行信贷收紧及价格预期变化等因

除房地产开发业务外，现阶段公司还从事少量 东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议

积 179,592 万平方米，同比下降 10.7%。2015 年 1~6

益增长的带动下，公司利润总额整体仍呈上升趋 EBITDA 利息倍数（X） 2.12 1.27 0.86 0.30

信达。截至 2015 年 10 月 9 日，信达投资及其一致

润 1.66 亿元。 同期总债务/EBITDA 分别为 7.32 倍、9.96 倍和 12.77

年末公司资产负债率分别为 63.58%、68.82%和

其他地区 2.01 1.90 1.17 1.17

目是公司持续经营的保障，但亦为公司的资金支出

加速扩张策略，2012 年以来公司负债规模上升明

经营活动净现金/短期债务（X） -0.70 -0.72 -0.79 -0.27*

资产负债率（%） 63.58 68.82 78.18 83.04

资料来源：国家统计局，中诚信证评整理

销售策略及房地产调控政策对公司营业收入及毛

亿元、223.66 亿元、354.98 亿元和 453.27 亿元，同 率进一步上升至 83.04%，净负债率亦大幅上升至

政策，各地纷纷出台相应的细化措施，强化行业政

积仍同比增长 9.01%至 66.91 万平方米，实现了逆

货币资金/流动资产 15.01 12.96 7.73 12.89

筑面积 121.92 万平方米；2013 年公司新增项目 10

模不断上升，2012~2014 年末及 2015 年 9 月末公司

总资本化比率（%） 51.13 60.19 68.49 76.97

回落。在宏观调控政策的持续影响下，房地产投机

资料来源：信达地产定期报告，中诚信证评整理

为公司的长远发展奠定了良好的基础。 （特殊普通合伙） 1 审计并出具标准无保留意见的

经营活动净现金/利息支出（X） -4.62 -3.53 -3.51 -1.76

亿元，住宅销售占当年总销售金额的比例为

三费合计为 5.48 亿元，三费占比为 18.75%。

资性房地产分别为 9.05 亿元、7.92 亿元、5.93 亿元 高，但随着债券的成功发行，其债务期限结构将得

相应调整

优势，通过多渠道获取项目，借助多种手段及资本 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理

亿元，已经超过 2014 年全年销售量。公司项目销

2015.04 中国人民银行 自 4 月 20 日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率 1 个百分点

点，系 7 个月来首次出现回升。

表 15：2012～2014 年公司周转率相关指标 表 17：2012~2014 年公司各业务板块毛利率情况

系，能够保证公司各项运作更趋规范化和科学化， 见的 2012 年审计报告，经德勤华永会计师事务所

城指数环比已经连续下降 9 个月。2015 年 1~5 月，

或有负债方面，截至 2015 年 9 月末，公司对

断增长，资金压力也有所加大，应关注公司未来项 门委员会。

占的权益比例发生变化。截至 2015 年 9 月 30 日，

亦对公司融资渠道提供了重要补充。总体看，凭借

2014.10

信达海天下四期 100.00% 住宅 海口 2.15 1.9 4.13 3.61 4.13

务审计机构。

嘉兴市科技城一期 100.00% 住宅 嘉兴 6.11 2.17 13.68 9.85 13.68

的不良资产经营、投资及资产管理和金融服务功能

23 信达地产股份有限公司 2016 年公司债券信用评级报告

信达翰林兰庭一期 100.00% 住宅 嘉兴 11.23 6.32 17.36 13.14 17.36

益增加，公司投资收益逐年增长，2012~2014 年分 经营净现金流/总债务（X） -0.30 -0.28 -0.33 -0.13*

公司 51.49%的股权比例，公司的实际控制方是中国

时间 发文部门 主要内容

根据《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》要求，购买 2 年以上普通住房销售

信达龙湾一期（二标段） 53.00% 住宅 长春 1.2 0.97 1.15 8.35 1.15

竞争优势

动性欠佳。 建发房产 36.58% 22.09%

个人按揭贷款 7,163 亿元。 绑限购政策，之后其他限购城市陆续放松限购，10

三费合计 4.84 6.66 8.32 5.48

情况的下滑，房地产业购置面积同比出现下降，当 0.56%，涨幅扩大 0.11 个百分点，同比下跌 2.70%，

施工方面，受房地产投资增速下滑的影响，

《国家新城城镇化规划》，2020 年要实现常住人口城镇化率达到 60%左右，户籍人口城

中粮地产 463.11 76.97% 126.84%

招商地产 37.33% 12.59%

EBIT 率=EBIT/营业总收入

系列”三大产品线系列方案。其中，“蓝系列”产品为

需求，促进房地产市场平稳健康发展

单位：万平方米

度，目前已建立了较为健全的治理结构和内控体 事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意

在财务管理方面，公司加大了资金管控力度， 招拍挂等形式获取项目。

财务分析

司实现利润总额 2.15 亿元，经营性业务利润和投资 元和 14.01 亿元，但在债务规模大幅攀升的影响

贷款的 68.6%，比上年同期增量占比高 21.2 个百分 部与银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关

求的增长或将使得其杠杆比率继续保持在较高水

资本支出=购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金净

海上传奇二期 51.00% 住宅 芜湖 6.59 3.57 12.03 10.47 12.03

信达蓝湖郡一期 100.00% 商住 芜湖 8.18 6.22 13.27 9.59 13.27

经房置业有限公司（公司持股比例为 49%）旗下全

承接上年下行态势继续走低，截至 2012 年 9 月国

达系统平台进行信托、基金等多渠道融资，同时作

台，公司依托于中国信达系统的房地产资源及各金

2014 年以来，公司从中国信达分别收购了海南 资料来源：公司提供，中诚信证评整理

战略规划 2015 年 1~9 月财务报表。公司各期财务报表均按新

率下调 0.25 个百分点至 2%；其他各档次贷款及存款基准利率、住房公积金存贷款利率

费负担，有助于改善型需求在短期内的释放。同

BBB 受评主体偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般

年来对效率低下的部分房地产项目进行了处置。

2012 2013 2014 2015.Q3 为 3.22 亿元、3.36 亿元和 3.60 亿元。公司三费上

响，公司近年存货规模及资金支出规模大幅提高，

元，同比增长 16.2%，增速回落 11.9 个百分点。2013 市场恢复供需平衡的时间。

中，住宅待售面积减少 191 万平方米，办公楼待售 企业同比也分别提升了 4.27 个百分点和 5.42 个百

六家隶属于国资委，信达地产隶属于财政部。

走势。2010 年以来，为了遏制房价快速上涨，国务

427.40 457.30 544.60 517.71

息，如发生可能影响本次债券信用级别的重大事件，发行主体应及时通知本公司并提供相关

近年来，公司密切关注土地市场变化，通过招

2012~2014 年，保障性住房开发贷款余额同比增速 民合理的住房需求。

东钱湖 07-7 地块项目一期 100.00% 住宅 宁波 9.60 5.87 15.35 11.19 15.35

新拓展项目（个） 10 10 12 1

2014.04 中国人民银行 中央人民银行宣布将降低部分农村商业银行存货准备金率

资料来源：公司提供，中诚信证评整理

2012 2013 2014 2015.Q3 公司总资产周转率分别为 0.23 次、0.20 次和 0.16

销售策略及结转项目结构变化的影响，近年来公司 销售费用 0.75 1.20 1.73 1.46

三费前利润=营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金支出-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准备

随着开发规模的扩大，近年来公司流动资产规

资金不足问题，促进上述政策实际落地；此外，上

家物业管理公司，所辖小区物业管理业务开展顺 往来管理制度》、《对外担保管理办法》、《对外投资

在去库存的压力下，公司还持续加大销售力度，增

企业（有限合伙）合伙协议》，共同发起设立基金。 表 8：公司新增土地储备情况

示，主要代表城市的出清周期明显延长。行业利好 具有独特优势的房地产公司能够在整合中占据优

2015 年 1~9 月公司实现营业总收入 29.20 亿元，净 持从紧政策的同时，地方政府开始积极出台各种政

住建部、财政部和中国人 《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，放宽公积金贷款条件，职工连续缴

2014.05 国土资源部

9 月末公司总债务分别为 74.56 亿元、115.08 亿元、 此之外无其他重大法律诉讼情况。

资料来源：信达地产定期报告，中诚信证评整理

项目开发各环节的集中统一管理，增强项目开发竞 项目，重点转向二线城市的广阔市场，将在扩展已

长，但涨幅亦逐步缩小，自 2014 年 5 月以来，百

97.26%。公司住宅产品定位于首次置业和首次改善

分别 46.6%、26.7%和 57.2%，连续保持高速增长。 自 2014 年下半以来，政策面对房地产的支持

滨江蓝庭（一期） 100% 商住 重庆 13.82 10.28 13.82

期总资本化率分别为 51.13%、60.19%、68.49%和 财务杠杆处于较高水平，偿债能力指标亦较弱，但

慢，2012 年全国商品房销售面积 111,304 万平方 表 2：2012～2015.06 房地产开发投资资金来源

百分点。其中，国内贷款 10,831 亿元，利用外资 2014 年继“两会”上中央提出分类调控后，地方

拟建项目开发推进，公司债务规模和负债率水平不 下设战略、审计、提名、薪酬与考核、内控五个专

时，中国人民银行多次宣布降准，以缓解银行可贷

较为顺畅外部融资渠道为公司提供了良好的外部

流动资产

年及 2015 年 1~9 月，公司租赁收入分别为 0.83 亿 关系，公司财务部门具有独立的会计核算体系和财

长期投资 82,229.31 85,102.07 115,435.14 208,295.70

表 16：2012～2015.Q3 公司部分流动性指标

强，近三年所有者权益分别为 71.25 亿元、76.11 亿

体来看，公司未来可售资源较为充足，但也面临一

定；加强对住房贷款风险的监测分析

有限公司关联交易公允决策制度》，公司的关联交 较稳健和清晰，未来在强大股东背景的支持下，公

成熟区域、中小规模（15 万平方米以下）项目为重 表 10：截至 2014 年末公司出租性物业情况

C 债券信用质量最低，通常会发生违约，基本不能收回本金及利息

中国信达隶属于财政部，是从事商业银行不良 90%以上。2014 年，公司房产开发业务实现收入

公积金新政落地；津闵粤自贸区总体方案、长江中

合计 517.71 100.00%

售形势急转直下，使得房地产开发企业对新项目开

2014.05 中国人民银行 水平；及时审批和发放符合条件的个人住房贷款；严格执行个人住房贷款各项管理规

总资产 1,956,405.63 2,441,047.95 3,771,417.05 4,852,650.37

区域 土地储备建筑面积 占比

《关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》在多个方面

6、本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本期债券到期兑付日有效；同

的 1.3 倍调整为 1.5 倍；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率

图 5：2012～2015.Q3 公司资本结构 上实发展 187.48 70.51% 76.11%

中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，

截至 2015 年 9 月末，公司总资产为 485.27 亿 等多项调控政策，房地产市场再次进入调整阶段，

息支出进行了资本化处理，导致财务费用同实际利

证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。

“深圳建信”）、海南建信投资管理股份有限公司（以 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选

公平、公正和自愿的原则；依据客观标准判断的原

资料来源：信达地产定期报告，中诚信评估整理 物业管理 6.89 0.23 2.28

年末，中国信达资产总额 5,444.27 亿元，所有者权

行动人海南建信合计持有公司 52.96%的股权比例。 全国房地产行业

A 债券信用质量较高，信用风险较低

15.01%、12.96%和 7.73%。截至 2014 年末，公司

内幕信息知情人管理制度，并严格履行《内幕信息 管理层级，适度调整总部与子公司管控模式，根据

政策的影响，前期积压的置业需求开始逐步释放，

年以来公司土地投资金额大幅提高，土地储备规模

招商地产 1,516.92 71.16% 33.39%

显加快。2012 年新增项目 10 个，新增土地规划建

盈利能力或受到一定影响。

等规章制度。同时，公司本部对项目公司的资金需 大产品线复制项目试点，为将来更大范围的产品线

公司开发产品类型涵盖住宅、商业及办公，以

1~9 月，公司积极关注土地市场动向，与上海立瓴 中部地区 209.07 40.38%

体的住房需求，近年来金融机构加大了对于保障性 定向降准，以及央行银监会放松“二套房”贷款的认

规范系统会计核算，制订了《财务决算管理规程》、 在产品与服务创新方面，公司将继续深化产品

所弱化。由于公司经营活动净现金流近年来持续为

21 信达地产股份有限公司 2016 年公司债券信用评级报告

目储备为公司未来业务的增长奠定良好基础

信达国际一期 100% 写字楼 重庆 18.44 14.22 11.64 8.61 11.64

有力支持。但中诚信证评也关注到，公司部分项目 治理结构

（元/平方米）

使用权受到限制的货币资金为 3.00 亿元，占全部货

竣工面积（万平方米） 53.66 49.90 89.88 24.71 区域 合同销 合同销 合同销 合同销

根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及本公司评级制度相关规定，自首次评级报

游城市群发展规划、温州民营经济创新发展示范区

待决 表示评级的上升或下调仍有待决定

投资收益 13,319.16 26,938.41 53,254.71 12,416.78

展步伐，以提升市场占有率，当年新开工面积大幅

13.5%，增幅提高 2 个百分点。2014 年，房地产销

且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。

速提高 2.4 个百分点。2014 年，伴随着房地产销售 月，全国 100 个城市（新建）住宅均价环比上涨

综上，中诚信证评评定信达地产股份有限公司

售面积和销售额分别为 120,649 万平方米和 76,292

元，占同期房产开发贷款的 26.64%。截至 2015 年 发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关

2015.03 《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》发布，二套房款首付可低至四成

中粮地产 37.68% 8.47%

年公司实现营业总收入 48.50 亿元，净利润 7.61 亿 升的态势；2010 年，为抑制过快上涨的房价，国务

保障性安居工程金融服务水平

指标 2012 2013 2014 2015.9 单位：亿元、万平米

88.92%、91.62%、94.12%和 93.41%，呈逐年递增 周转效率方面，公司项目开发管理能力较好，

行业政策

长 9.1%；同年，商品房销售额 81,428 亿元，增长

短期债务 318,544.29 442,681.90 737,385.91 1,381,283.00

标，放宽棚改概念企业债发行条件，推出项目收益类债券、扩大贷债范围等举措

2014.07 住建部

图 6：2012～2015.Q3 公司债务结构分析 在 10%左右，销售压力相对较小；在建项目开发成

筹资活动产生现金净流量 267,177.27 266,188.42 519,425.07 789,624.07

基调，根据不同地区、不同城市的具体情况灵活制 品牌影响力。根据克而瑞信息集团联合中国房地产

2015.03 国土资源部、住建部

37.84%，长三角地区贡献占比下降至 47.12%。

26.3%，增速比 2012 年提高 16.3 个百分点；其中， 其他来源 42,275 54,491 49,689 24,095

地区对公司合同销售金额的贡献占比大幅提升至

下简称“海南建信”）、江西赣粤高速公路股份有限 本次债券票面利率将由发行人和主承销商

时，能够有效降低置业门槛，减轻二手房交易的税

筑面积为 208.37 万平方米，商住项目土地储备建筑

角、环渤海、珠三角以及中部、西部、东北的“3+3” 长三角地区 2.57 2.57 90.51% 84.97

亿元。在其他资金中，定金及预收款 14,121 亿元， 房落户、提高公积金贷款额度等层面，南宁率先松

附一：信达地产股份有限公司股权结构图（截至 2015 年 9 月 30 日）

面积 面积

降 12.4%，个人按揭贷款 13,745 亿元，同比下降 长效机制、维持宏观政策稳定，不动产登记、保障

资者利益，公司根据监管部门要求，进一步完善了 方案、项目定位、规划设计、成本控制能力，压缩

高桥项目 100.00% 住宅 宁波 14.60 8.56 21.94 18.90 21.94

亿元，同期末公司在建项目总建筑面积为 409.14 万

方百计消化库存；进一步加强房地产结构调整；完善房地产项目周边配套设施

显，尤其是 2014 年以来在拿地规模大幅增加的影

他来源资金中，定金及预收款 30,276 亿元，同比下 基本政策。下半年以来，新一届政府着力建立健全

营业总收入 400,725.04 447,950.65 485,049.38 292,006.39

17 信达地产股份有限公司 2016 年公司债券信用评级报告

免征营业税

健的经营策略，当年新开工面积 72.16 万平方米，

施，一方面可以充分发挥财务杠杆作用，以较少的 信达天御项目），该项目规划建筑面积 104.36 万平

公司获现能力及资产周转能力均有待提高，整体流

正面 表示评级有上升趋势

合计 - - - 295.46 198.48 409.14 325.33 409.14

截至 2015 年 9 月末，公司储备项目规划建筑

将继续巩固其既有区域市场地位，以市场为导向，

（存货+货币资金）/ 公司

升，且占资产总额的比重亦呈增长趋势。2012~2014 期票据的发行成功及贷款规模的增加，截至 2015

息随本金的兑付一起支付

务，投资性房地产亦是公司非流动资产的主要组成 截至 2015 年 9 月末，公司长短期债务比上升至 1.01

资料来源：公司审计报告、中诚信证评整理 78.18%；同期净负债率分别为 67.99%、113.12%和

2012 年有所回升，国房景气指数全年保持在 97 点

长。为此，住建部在 2014 年坚持“双向调控”的政策 不断提高，行业竞争的重心逐步倾向于资本实力及

销售面积和销售额分别同比下降 9.1%和 7.8%。在

信达兰韵春天 100.00% 住宅 台州 8.10 6.61 9.83 7.61 9.83

流动性 存货 133.50 174.00 301.68

项目 股权 产品 项目 总投 已投 建筑 总可售 在建

信达蓝湖郡二期一标段 100.00% 商住 芜湖 1.84 1.27 3.78 3.58 3.78

财务数据（单位：万元） 2012 2013 2014 2015.Q3

指数从高位开始回落，并于 2011 年 12 月份跌落至

察。

百分点；同期，土地成交价款 2,866 亿元，通过下 2013 年末增加 0.83 亿平方米。但受 2015 年以来持

91.76 90.76 92.72 88.43 （次） （次） 短期债务

年，公司销售面积和销售金额同比分别增长 41.46%

房地产开发业务毛利率有所下降，2012~2014 年分 管理费用 3.22 3.36 3.60 2.34

3 信达地产股份有限公司 2016 年公司债券信用评级报告

响。 公司治理准则》以及监管部门的相关要求，结合公

住房项目的信贷支持力度。根据央行的统计数据， 定标准等微刺激措施引导、稳定住房消费，支持居

销售均价（元/平方米） 8,675 8,372 9,869 9,360

房地产贷款中的占比一直保持在 60%以上。截至

BB 受评主体偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险

司的市场影响力，并成为具有房地产金融特色、合

发商资金状况有所改善，开工能力增强，房地产景

表 12：2012～2015.Q3 公司流动资产分析 行业部分上市公司相比处于较低水平，受此影响，

亿元，同比分别下降 7.6%和 6.3%；其中商品住宅

速动比率（X） 0.53 0.53 0.33 0.46

2013~2014 年审计报告以及公司提供的未经审计的

也通过增加保障性住房的供给来满足中低收入群 更为重要的资金层面，中央政府相继出台央五条、

和 4.94 亿元。投资收益方面，随着公司处置可供出

融平台的支持，加强集团协同联动，借助中国信达

表 14：2014 年部分房地产上市公司运营相关指标

合同销售金额（亿元） 37.64 51.39 66.04 72.60

海、浙江、江苏、安徽、深圳、福建等省市的楼市

保利地产 0.29 0.32 1.40

准利率，其中，一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 4.85%；一年期存款基准利

51.45%和 52.19%。此外中部地区（合肥、马鞍山、

2014.05 发改委 强化了对企业债券融资支持棚户区改造的政策支持，包括增加棚改相关的城投发债指

总债务/EBITDA（X） 7.32 9.96 12.77 43.62*

售额为未来经营收入提供良好的支持，同时考虑到

目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。

本次债券偿债保障情况等因素，以对本次债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期

地产开发企业投资活动明显加强，房地产新开工面

长期资本化比率=长期债务/（长期债务+所有者权益（含少数股东权益））

衡，库存量加大的局面，未来市场仍将以去库存为 度将持续上升。

2015 年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型，促进

末，中国信达不良债权净额达 2,068.04 亿元，其中 业租赁及其他实现营业收入 0.83 亿元。

3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，

于整体经济下行压力较大，房地产行业景气度欠 TOP100 排行榜》显示，2014 年全国行业排名前 10

方米，同比下降 33.8%，降幅比 1~5 月扩大 2.8 个 平方米；其中，住宅待售面积 4.07 亿平方米，较

公司深入开展基本规范遵循工作，持续完善并改进 开发高性价比的住宅产品为主，重点关注首次置业

近年来随着在建项目的推进及土地储备规模

响下，房地产投机性需求逐步得以遏制，国房景气

8 信达地产股份有限公司 2016 年公司债券信用评级报告

额 1.53 万亿元，同比增长 58.2%；1~6 月份增加 3,895 产市场供给端和需求端两个层面给予了较为明确

《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》（一号文件）：探索农民工

15 信达地产股份有限公司 2016 年公司债券信用评级报告

长期投资=可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资

2012~2014 年，公司分别实现主营业务收入

务弹性。

公司股东综合实力极强，为公司提供了丰富

等因素影响，房地产市场销售下滑。

总资产周转率（次/年） 0.23 0.20 0.16 房地产开发 38.27 36.74 35.39

25 信达地产股份有限公司 2016 年公司债券信用评级报告

亿元，信达投资及其一致行动人海南建信合计持有 资料来源：公司提供，中诚信证评整理

向促进的发展模式。此外，中国信达的信用资源及

66.04 亿元。2015 年 1~9 月，公司实现签约销售面

10 信达地产股份有限公司 2016 年公司债券信用评级报告

琼海度假村项目和广州嘉粤集团项目，土地规划建 在拿地原则及拿地策略上，公司坚持深耕重点

司总债务规模亦逐年上升，2012~2014 年及 2015 年 涉案金额对公司经营及整体信用状况影响不大，除

成本，提升项目收益水平。

年，公司新增项目 12 个，新增土地规划建筑面积

不良资产收购业务和资产管理业务，创新业务模式 储备和退出；同时通过开展受托管理、代建、咨询

市增长；此外，受益于房地产均价较高的长三角地

营业总收入 40.07 亿元、44.80 亿元和 48.50 亿元， 单位：亿元

实际控制人 最终控制人

长。未来，随着公司开发节奏的继续加快，资金需

则；实质重于形式的原则。

倍和 0.86 倍，EBITDA 对利息支出的覆盖程度亦有

投资活动产生现金净流量 -12,689.10 68,096.98 11,471.68 -164,768.89

附四：基本财务指标的计算公式

自 2015 年 2 月 5 日起下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点；自 2015 年 3 月

2015.02 国务院

本公司的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将在本公司网站（）和

亿元，净利润 121.43 亿元。

资料来源：聚源资讯，中诚信证评整理

中粮地产 0.18 0.21 0.79

2015.06 中国人民银行

元，经营活动净现金流-58.32 亿元。 院先后出台了“新国十条”，“新国八条”、“新国五条”

主体信用等级为 AA，评级展望为稳定；评定“信达

附五：信用等级的符号及定义

企业联合获取项目的多种途径，快速做大规模。 入。同时，近几年对低效持有物业的处置一方面盘

部控制基本规范的制定及遵循工作。2012 年以来， 具体而言，在产品类型上，公司的产品定位以

基金认缴总规模 280,100 万元，公司作为该基金有 2012 2013 2014 2015.9

存货/流动资产 76.74 77.80 84.98 75.53

加了广告宣传支出，2012~2014 年销售费用分别为

2014.06 中国人民银行

放松，但房地产行业投资增速仍延续回落态势， 扩大 6.4 个百分点。2013 年随着房地产市场的成交

司（以下简称“正元投资”）于 2008 年 12 月 29 日 末上调本期债券后 2 年的票面利率；本次债

亿元，同比多增 1,493 亿元，增量占同期房产开发 的支持；2015 年 3 月 30 日，中国人民银行、住建

依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或

流动资产 1,739,610.35 2,236,558.04 3,549,798.32 4,532,709.06

从销售情况看，2012 年随着调控政策效益的显 滑，截至 2015 年 6 月末，全国商品房待售面积 6.57

势，2012~2014 年公司利润总额分别为 8.56 亿元、 资料来源：信达地产定期报告，中诚信证评整理

存货周转率（次/年） 0.21 0.18 0.13 2012 2013 2014

8.82%，土地成交价款 9,918 亿元，增长 33.9%，增 升 3.10%，出现量跌价升的形势。截至 2015 年 6

要为住宅，主要分布在长三角地区和中部地区。总

米，同比下降 7.3%。2013 年市场销售火热推动房

公司为规范关联交易，制订了《信达地产股份 总体看，公司结合自身实际制定的战略规划比

看，公司土地储备主要分布在中部地区的合肥、芜

关于信达地产股份有限公司

了长三角、环渤海、珠三角以及中部、西部、东北

主要来自于长三角区域（上海、杭州、嘉兴、宁波、

示，2012 年全国共完成房地产开发投资 71,804 亿 将导致未来新增供给量的下滑，有助于缩短房地产

B 受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高

随着九、十月房地产传统销售旺季的到来，加之开

合计 66.04 66.91 72.60 77.56

货币资金 26.11 28.99 27.45 58.44 升较快，三费占比逐年增长，2012~2014 年分别为

注：除 AAA 级和 CCC 级以下（不含 CCC 级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或

物业管理及物业出租业务。目前公司旗下共拥有 8 事规则》、《关联交易公允决策制度》、《关联方资金

3 月触顶，达到 105.89 点后，在严厉的调控政策影

末公司总负债分别为 124.39 亿元、168.00 亿元和

盈利能力

利润 1.66 亿元，经营活动净现金流-27.75 亿元。 策鼓励合理自住需求，随着市场逐步消化前期调控

资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 方米，同比下降 15.8%。在商品房库存增加以及出

合同销售面积 长三角地区 34.47 28.66 34.21 28.38

湖和马鞍山，长三角区域的上海、嘉兴和宁波，以

引进合作方共同开发等原因导致公司在项目中所

已经下降至 10.5%。尽管 2015 年以来行业政策不断 价款 7,410 亿元，同比下降 16.7%，降幅较 2011 年

总债务（短期债务＋长期债务） 745,557.25 1,150,781.04 1,789,386.05 2,750,455.56

13 信达地产股份有限公司 2016 年公司债券信用评级报告

近年来在房地产调控政策持续的背景下，公司

AA。

供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及

如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，本公司将根据有关情况

绍兴、台州），2013 年及 2014 年，该区域项目合同

面均可获得较大支持。

公司将在扩展已进入城市发展空间的基础上，重点 建筑 可出租

经营活动净现金/总债务（X） -0.30 -0.28 -0.33 -0.13*

1 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率

年末及 2015 年 9 月末公司流动资产分别为 173.96 年 9 月末，公司负债上升至 402.98 亿元，资产负债

中国人民银行、住建部、

资，总体来看，公司融资渠道畅通，具备良好的财

统一的不动产登记信息管理基础平台

土地储备方面，作为房产企业可持续发展的重

2012 年，受政策调控影响，公司采取了较为稳

定性的影响，国房景气指数持续回落。截至 2014

续坚持房地产调控从紧的方向。

参与问题企业重组或共同成立房地产基金拿地等 总体来看，物业管理及租赁业务作为房地产开

净资产为 82.31 亿元，资产负债率为 78.18%。2014 刺激了房地产行业的复苏，商品房市场呈现量价齐

内控制度和手段，以提升其风险防控能力。 和首次改善性需求，同时探索以写字楼为主的持有

信达蓝爵 100.00% 住宅 上海 21.91 16.30 11.45 12.10 11.45

银监会

信达天御一期 S-10、S-11 号地块 100.00% 住宅 合肥 26.80 16.77 30.07 27.42 30.07

米，同比增长 1.8%，增速降低 3.1 个百分点；商品 单位：亿元、%

刚需住宅，是公司住宅产品发展的方向和重点，且

秀山信达城二期 D 地块 100.00% 住宅 马鞍山 4.63 2.53 12.35 9.61 12.35

安全性和效率。 水平的同时，创新物业服务盈利模式，通过服务与

平方米，总可售面积 325.33 万平方米，产品类别主

占有率，2012~2014 年公司拿地及项目合作节奏明

别为 9.65%、9.67%和 9.25%。2015 年 1~9 月，公 2012~2014 年 EBITDA 分别为 10.19 亿元、11.55 亿

98.89 点。2012 年以来，前 9 个月房地产景气程度 图 2：2012.08～2015.06 全国房地产开发投资情况

11 信达地产股份有限公司 2016 年公司债券信用评级报告

流动比率=流动资产/流动负债

知情人登记管理制度》。 公司分级与管理规范化程度区别授权及区别管理。

中粮地产 中粮集团有限公司 国资委 三角以及中部、西部、东北区域的十几个城市。

时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业

资料来源：信达地产定期报告，中诚信证评整理

个人的不当影响而改变评级意见的情况。

总的来看，放松首套房贷认定、降低二套房首 图 3：2011.11~2015.06 全国商品房待售情况

东北地区 1.91 2.07 1.42 1.91

注：新增土地储备面积为规划建筑面积；公司土地储备为储备项目

也实现了公司项目在珠三角区域的布局。另外，公 区域项目拓展采取“多点布局、化整为零”策略，以

总体看，公司自重组后逐步完善各项规章制 以下分析基于公司提供的经中瑞岳华会计师

亿元和 453.27 亿元，占同期资产总额的比重分别为 资料来源：信达地产定期报告，中诚信证评整理

附三：信达地产股份有限公司主要财务数据及指标

优势，公司充足的土地储备为未来业务发展提供了 公司治理

公司（以下简称“赣粤高速”）以及正元投资有限公 发行时通过市场询价协商确定，发行主体有

收益率；另一方面使得项目与资金的来源、收入来 筑面积约 50%，是公司首次涉足大型商业综合体项

积和签约销售金额分别为 77.56 万平方米和 72.60

办法》、《重大信息内部报告制度》等相关制度。同 在管理方面，公司将建立与业务发展相适应的

5 信达地产股份有限公司 2016 年公司债券信用评级报告

货币资金 261,143.07 289,861.49 274,534.44 584,441.47

24 信达地产股份有限公司 2016 年公司债券信用评级报告

运作模式，形成了专业地产开发与不良资产处置双

雅山新天地 C 区二期 100.00% 住宅 乌鲁木齐 3.87 3.18 7.40 6.40 7.40

资料来源：信达地产定期报告，中诚信证评整理

财务指标 2012 2013 2014 2015.Q3

CC 债券信用质量极低，投机性极强，信用风险极高

C 受评主体不能偿还债务

179 亿元，自筹资金 23,844 亿元，其他资金 24,095 政府纷纷自主出台调整政策，集中在放松限购、购

相应调整

亿元、1.48 和 0.97 亿元。 为完善的法人治理结构，提升了公司的风险管理水

亿元、-32.05 亿元、-58.32 亿元和-27.75 亿元。总

司仅七家，分别为保利地产、招商地产、华侨城、

结算金额（亿元） 36.75 40.43 42.17 26.31

益为 1,018.63 亿元；2014 年实现营业收入 603.30

元，个人购房贷款占房地产贷款总额的 66.32%，房 2013 年全国房地产市场调控基调贯彻始终，但

其他地区 35.37 6.83%

长短期债务比=短期债务/长期债务

高保障。

营业总收入增长较慢，2012~2014 年公司分别实现

畅，经营情况较为稳定。2012~2014 年及 2015 年 管理办法》及《独立董事制度》等一系列公司治理

缓，2014 年 1~4 月，百城住宅价格指数环比虽有增

31.12%，公司当期营业毛利率为 29.97%。

单位：% 公司总资产使用效率亦相对偏低，2012~2014 年，

总体来看，近年来公司以库存去化率为重心的

主体信用评级等级符号及定义

信达国际二期 100% 写字楼 重庆 7.55 4.83 7.55

望带动需求释放；但无法从根本上扭转市场供需失 份额，综合实力将有望得到进一步提升，行业集中

财务费用 0.87 2.10 2.99 1.68

略低于本等级。

2014.01 国土资源部

销售回款金额（亿元） 32.43 45.02 52.17 66.73

结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为

短期债务=短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债

流动资产分别为 173.96 亿元、223.66 亿元、354.98 房地产开发成本/存货 89.12% 87.30% 90.02%

9.20 5.52

39.46 亿元、42.68 亿元和 44.48 亿元，持续保持增

从债务规模来看，随着开发规模不断扩大，公 0.20 亿元。另外，同期末公司存在若干起未决诉讼，

亦迅速扩大，截至 2015 年 9 月末，公司储备项目

限合伙人认缴 5,000 万元，占认缴总额 1.79%，自

芜湖和太原）、环渤海（沈阳、青岛）、东北地区（长

等级符号 含义

EBITDA/营业总收入（%） 25.42 25.79 28.88 16.19

应收账款周转率=主营业务收入净额（营业总收入净额）/应收账款平均余额

《关于优化 2015 年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求

资料来源：聚源资讯，中诚信证评整理

币资金比例为 10.93%。2015 年随着中期票据的发

截至 2014 年末，公司存货和货币资金余额分别为 发周期，公司付息债务以房地产开发贷款为主，期

奠定了基础。

全国化布局；产品类型方面，公司将以“蓝系列”住 中部地区 3.59 3.06 65.43% 40.38

房景气指数为 94.39 点，较 2011 年末降低 4.5 点。

近年来公司土地储备规模高速扩张，公司存货

化图纸图集第一批成果，并予以实施应用，这有利

CCC 受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高

行成功及贷款规模的增加，2015 年 9 月末公司货币

资料来源：公司提供，中诚信证评整理

房地产开发及销售

公 司 实 现 营 业 总 收 入 29.20 亿 元 ， 同 比 上 升

根据公司制定的发展规划，公司将以房地产开 会计准则编制，均为合并口径数据。

EBIT（息税前盈余）=利润总额+计入财务费用的利息支出

用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；部门联动，加大市场秩序和供

在建面积（万平方米） 156.41 269.9 336.49 409.14 售金额 售面积 售金额 售面积

响，近年来公司杠杆比率亦显著上升，2012~2014

共同设立的股份有限公司，并通过资产重组在上海 券票面利率采取单利按年计息，不计复利

货币资金等价物=货币资金+交易性金融资产+应收票据

策影响波动较大的行业。2008 年受金融危机的影

付比例、公积金贷款优惠、调整营业税全额征收的 单位：万平方米

一 定 规 模 投资 性 房 地 产并 从 事 相 关物 业 租 赁 业 2012~2014 年末分别为 0.75 倍、0.63 倍和 0.70 倍，

持续增加，充足的可售货值也为公司未来业务的持 的投资收益。

目前我国具有央企背景的 A 股房地产上市公

长，2012~2014 年末及 2015 年 9 月末公司存货分别 建发房产 0.30 0.35 0.40

用分别为 0.87 亿元、2.10 亿元和 2.99 亿元，公司

主基调。

2015.04 国务院 负责坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房

货币资金/短期债务 0.82 0.65 0.37 0.42

债券信用评级等级符号及定义

同比增长 -48.8 32.8 19.7 3.9

2015 年 9 月末，公司总资产和所有者权益分别增至 建发房产 378.44 78.09% 144.08%

4 信达地产股份有限公司 2016 年公司债券信用评级报告

总体来看，近年来公司房产开发业务收入规模 活了资产，回笼了资金，同时也为公司贡献了一定

房地产开发产品/存货 10.88% 12.70% 9.98%

年，网页版传奇私服，国房景气指数延续下滑态势，截至 2015 年 6

下应“B”地块项目一期 100.00% 住宅 宁波 10.00 4.95 16.28 10.93 16.28

择权及投资者回售选择权

州市天河区广州大道北路 920 号地块使用权，目 珠三角地区 113.41 21.91%

债券利率 权决定是否在本期债券存续期限的第 3 年

中粮地产、中航地产、中房地产、信达地产，其中

58,948 亿元，同比增长 0.1%，较 1~5 月下降 1.6 个 调控政策更多交由地方政府决策。

元和 82.31 亿元，年均复合增长率为 7.48%。截至

货币资金占比方面，受到存货去化速度及在建

院以及相关部门连续出台了一系列的房地产调控

本比例保持在 90%左右，较大规模的在建和拟建项

87.22%；2015 年 1~9 月，公司住宅、商业及办公三

保利地产 中国保利集团公司 国资委 目前公司主营业务为房地产开发，同时涵盖物

年公司土地投资金额明显高于销售金额，加之在建 股东大会、董事会、监事会和管理层，其中董事会

购买 2 年以上普通住房销售免征营业税。与此同

售金融资产规模的增加以及权益法核算的投资收 总资本化率（%） 51.13 60.19 68.49 76.97

新增土地储备

气程度缓慢回升。2013 年，在市场回暖、以刚性需

22 信达地产股份有限公司 2016 年公司债券信用评级报告

构获得的授信额度 360.87 亿元，其中未使用授信额

度 173.63 亿元；此外，考虑到公司能够利用中国信

息支出相比明显偏小，2012~2014 年公司资本化利

6 月末，房产开发贷款中的保障性住房开发贷款余 于进一步做好住房金融服务工作的通知》，从房地

评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时，中诚信证评会考虑

AAA 债券信用质量极高，信用风险极低

东北地区 34.91 6.74%

年商品房销售面积和销售金额均创出新高。2014

年 12 月末，国房景气指数为 93.93 点。进入 2015

及广州和湛江等地。

中的占比超过 70%。2014 年，自筹资金和国内贷款

点，谨慎拓展非成熟区域、规模较大的项目。未来， 单位：万平方米、元/月/平方米

科等一线房企采取了合作开发，加快了开发速度， 展差异化的竞争优势。如通过采取股债结合的杠杆

宝山区大场镇 W121301 单元 34-03 地块 48.00% 保障房 上海 6.10 0.27 7.20 6.19 7.20

构成，近三年公司存货中已完工开发产品占比保持

限不超过 3 年。基金将以股权和债权形式投资于深 规划建筑面积，不包括在建未售建筑面积。

经营活动产生现金净流量 -222,514.12 -320,503.42 -583,206.13 -277,515.70

16 信达地产股份有限公司 2016 年公司债券信用评级报告

以提高项目储备规模。为加快发展步伐以提升市场

能力。

息税折旧摊销前盈余 EBITDA 101,880.78 115,518.38 140,071.61 47,286.33

销售金额占其总合同销售金额的比例分别为

个，新增土地规划建筑面积 169.70 万平方米；2014

图 7：2012~2015.Q3 公司利润总额构成 倍， EBITDA 利息保障倍数分别为 2.12 倍、1.27

资产负债率=负债总额/资产总额

财务弹性方面，公司与多家商业银行保持良好

同比增长 13.2 33.1 8.0 4.1

资产负债率（%） 63.58 68.82 78.18 83.04

资金增至 58.44 亿元。

规程》等规章制度。 地产资产，同时利用合作、收购以及参与公开市场

377.14 亿元，年均复合增长率为 38.84%。同期，得 公司 总资产（亿元） 资产负债率 净负债率

的“3+3”全国化布局，为公司未来业务规模的提升

销售方面，随着公司推盘量的增加及营销力度

积继续提高至 155.00 万平米，同比增加 7.5%。伴

1~6 月，房地产开发企业土地购置面积 9,800 万平 待售面积 6.22 亿平方米，较 2013 年末增加 1.29 亿

积增速较 2012 年呈明显提升，2013 年全国房屋新

（万平方米）

在广州、上海、南昌、郑州等城市，以写字楼为主。 公司在业务、人员、资产、机构和财务五方面

平。 2012 2013 2014

2015.05 中国人民银行 同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率

294.83 亿元，年均复合增长率达到 53.95%。受此影

营业总收入 40.07 44.80 48.50 29.20

资金来源合计 96,538 122,122 121,991 58,948

司还以 36.14 亿元成功竞得合肥 S1406 地块（合肥

房地产开发成本 118.97 151.90 271.57

款为主的其他来源在房地产企业资金中仍占据主

续增长提供了保障，同时得益于同中国信达的协同

个百分点；其中，住宅销售面积增长 17.5%，办公

加 103 万平方米。另根据中国指数研究院的数据显 实力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业和

单位：亿元、%

于加快该系列住宅产品的开发节奏，降低项目开发

企业到位资金 121,991 亿元，比 2013 年下降 0.1%。

对外部负债的依赖程度很大，为配合公司近年来的

从 2014 年开始，用 3 年左右时间全面实施不动产统一登记制度，用 4 年左右时间运行

在房地产投资方面，根据国家统计局数据显 清周期延长的背景下，房地产新开工面积同比下降

额 98.18%，自实缴出资之日起投资期限不超过 3 2,420 2,949 3,260 7,296

3.22 万平方米，总计售价 4.08 亿元。 为适应房地产开发业务特点，近年来公司对内

A 受评主体偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低

联动获取项目开发权，以提高项目储备规模。2013

同比增速分别为 6.3%和 8.0%，占比分别提高至

信达地产 35.79% 9.25%

末公司资产规模分别为 195.64 亿元、244.10 亿元和 上市公司资本结构比较

单位：亿元

长。从收入构成来看，房产开发业务为公司主要收

信达北苑 09-02 地块 100.00% 住宅 上海 17.80 10.68 14.14 11.25 14.14

招商地产 0.30 0.30 2.32

响，房地产行业出现短暂衰退，国家出台刺激性救

民银行 存 6 个月即可申请公积金贷款，并取消四项收费

截至 2014 年末，公司总资产为 377.14 亿元， 出现十年来的首次下跌；2009 年后，信贷宽松政策

合公开披露的时间。

销售下滑和高库存的双重压力下，住房价格涨幅趋

2012 年全国房屋新开工面积增速大幅下滑，并出现

包括丰富的与房地产开发相关的资源。截至 2014 图 4：2012~2014 年公司营业总收入构成

CC 受评主体在破产或重组时可获得的保护较小，基本不能保证偿还债务

80%以上，为公司带来一定的租金收入；2012~2014 问题，控股股东与公司及各自职能部门之间无从属

去库存阶段，在不利的大环境下，公司签约销售面

上实发展 32.98% 16.62%

公司与中国信达及关联方信达资本管理有限公司 经验方面还有所欠缺，中诚信证评将对该项目后续

84.98%和 75.53%。从存货结构来看，公司存货主要

32.41%。2014 年其他来源资金 49,689 亿元，同比 “新国五条”，进一步明确了支持自住需求、抑制投

部分之一，2012~2014 年末及 2015 年 9 月末公司投 倍。整体来看，2015 年以来短期债务比例有所提

策的执行和监督力度。2011 年，在“调结构，稳物

带来较大压力。

由在建项目的开发成本和已竣工项目的开发产品

海上传奇一期 51.00% 住宅 芜湖 6.41 6.22 11.29 4.70 11.29

长期债务 427,012.95 708,099.14 1,052,000.14 1,369,172.56

结构上看，自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷

流动性，故公司整体偿债能力很强。

整体来看，公司具有很强的竞争实力和抗风险

时，为进一步规范公司内幕信息管理，保护广大投 组织结构，加强总部战略规划、项目运营、投融资

实缴出资之日起投资期限不超过 3 年；中国信达作 121.92 169.70 304.48 52.94

协调发展和良性互动的发展模式。同时，公司未来

公司储备项目规划建筑面积约 517.71 万平方米。

应实施监督力度

1

个，大幅增加近 50 个。2012 年中央及相关部委继

19 信达地产股份有限公司 2016 年公司债券信用评级报告

在信息披露方面，公司制订了《信息披露管理 营销相结合，促进营销工作及品牌建设。

速有所恢复，全年完成投资 86,013 亿元，同比增长 策走势及市场持续性回暖并不明朗、资金面压力依

公司聘请外部内控咨询中介结构，协助其完成了内 理布局和投资价值的中国房地产百强企业。

新增土地楼面均价

本次债券存续期内，持续关注本次债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及

回落，全年完成房地产开发投资 95,036 亿元，增速 35,667 万平方米，较 2011 年下降 19.5%；土地成交

其他地区 3.17 3.12 96.38% 64.43

住 宅 销 售 额 增 长 26.6% ， 办 公 楼 销 售 额 增 长 占比 43.79 44.62 40.73 40.88

商品房销售的下降导致房地产开发投资增速逐步 和支出。2012 年，房地产开发企业土地购置面积

市场也迎来了成交高峰。2013 年，房地产开发企业

房地产市场和行业带来积极影响，但在房地产市场

售速度的提升为其未来经营业绩的增长提供了较

2015 年 1~6 月，全国房地产开发投资 43,955 亿元， 走势的不断上扬，房地产企业加大土地市场投入力

从负债规模来看，随着开发规模的扩大，公司

务审计机构，为确保审计工作的独立性和客观性，公司不再

未来业务规模的提升奠定了基础。2015 年 1~9 月，

的增长，公司总资产规模快速提升。2012~2014 年 表 11：截至 2014 年 12 月 31 日部分房地产

经营净现金流/短期债务 -0.70 -0.72 -0.79 -0.27*

2014.11 中国人民银行 自 2014 年 11 月 22 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率

所有者权益收益率=净利润/期末所有者权益

全国商品房销售面积与销售额分别为 35,996.38 万

拍挂及收购方式取得土地，并与中国信达系统协同

等级符号 含义

左右。2014 年，国内房地产市场受到诸多政策不确

享受城镇保障性住房的具体办法。

定的资金投入和销售去化压力。

存货和货币资金构成，两项合计占流动资产的比重 转效率呈现下降趋势，2012~2014 年公司存货周转

品房价格下降，库存压力加大，去化周期明显延 格压缩了行业内中小企业的生存空间，行业集中度

总债务=长期债务+短期债务

降 28.9%，降幅比 1~5 月扩大 3.1 个百分点。 续利好政策刺激，全国商品房待售面积环比出现下

认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提

比下降 14.0%；但由于房地产开发企业购置土地区 随着房地产市场短期供大于求，导致库存量连

合计 10.69 9.97 84.43% 60.37

为 133.50 亿元、174.00 亿元、301.68 亿元和 342.37 信达地产 0.13 0.16 0.37

BBB 债券具有中等信用质量，信用风险一般

和 93.41%，流动资产主要由存货和货币资金构成， 从债务期限结构来看，为配合房地产项目的开

其中房地产销售收入占比维持在 85%以上；受公司 2012 2013 2014 2015.Q3

理想新城一期二组团 100.00% 住宅 沈阳 1.77 1.53 2.18 2.75 2.18

元，占认缴总额 0.03%，自实缴出资之日起投资期

中房地产 中国房地产开发集团公司 国资委

负，与其相关的偿债能力指标较弱。

比 例 整 体 有 所 下 降 ， 2012~2014 年 末 分 别 为

单位：亿元、万平方米

环渤海地区 8.35 8.46 7.22 9.56

2、信达地产 2015 年三季度带“*”财务指标已年化处理。

元，净资产为 82.28 亿元，资产负债率为 83.04%。 全国商品房销售增速下滑；2012 年，在中央继续保

其中：自筹资金 39,083 47,425 50,419 23,844

营业毛利率=（营业收入-（营业成本+利息支出+手续费及佣金支出+退保金+赔付支出净额+提取保险合同

名称 比例 类别 所在地 资额 资额 面积 面积 面积

环渤海地区 1.36 1.22 88.79% 33.36

三费前利润 118,316.18 120,562.86 132,620.31 61,956.95

月份，房地产开发企业房屋新开工面积 67,479 万平

三费收入比=（财务费用+管理费用+销售费用）/营业总收入

表 1：本次债券基本条款

收益分别为 0.72 亿元和 1.24 亿元，当期实现净利 下，公司 EBITDA 对总债务的覆盖能力有所弱化，

中瑞岳华会计师事务所有限公司已经连续 5 年担任公司财

额

息分别为 3.75 亿元、2.31 亿元和 13.10 亿元。此外，

定相应的调控手段。而从 2014 年下半年以来，鉴 测评中心发布的《2014 年中国房地产企业销售

该比例逐年下降，同行业内部分上市公司相比处于

将先期进行

41.33%和 17.41%。从房地产贷款余额的结构看，

另外，在抑制房地产投资性需求的同时，政府 月份后仅剩“北上广深”和三亚尚未放松限购；对于

固定资产合计=投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资产

和不定期跟踪评级。

稳定 表示评级大致不会改变

7 信达地产股份有限公司 2016 年公司债券信用评级报告

总债务（亿元） 74.56 115.08 178.94 275.05

AAA 受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低

房地产开发

目签约、回款以及拿地规模对公司资金平衡的影 目前公司已按照《公司法》、《证券法》、《上市

2014 年下半年以来，政策层面对房地支持持续增 房地产行业集中度持续上升，行业竞争的重心逐步

商品房销售自 2012 年 3 月开始逐步回升，2013 年

亿元，住宅销售占当期总销售金额的比例为

基准利率下调 0.25 个百分点至 5.1%；一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 2.25%，

信达香格里二期 100.00% 住宅 嘉兴 5.97 3.19 10.75 8.27 10.75

固定资产合计 106,798.96 88,867.18 68,258.37 63,675.18

2015.02 中国人民银行

土地储备建筑面积 91.05 万平方米。从区域分布来

规划建筑面积合计 517.71 万平方米，且已初步形成

秀山信达城一期 100.00% 住宅 马鞍山 8.31 7.66 23.88 18.04 23.88

面积 218.29 万平方米，居住、商业及社区配套项目

结算面积（万平方米） 34.28 35.25 52.21 26.97

产和地产开发贷款在房地产贷款中占比为 不同城市政策导向出现差别化。年初，国务院出台

截至 2015 年 9 月末，公司在建项目共 34 个，

个人购房贷款是房地产贷款最主要的组成部分，在

其不良资产经营、金融服务和资产管理的功能优势

资料，本公司将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不

时，在本次债券存续期内，中诚信证评将根据《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象

2012 2013 2014 单位：%

物业出租方面，公司持有经营性物业主要分布 平。

西北地区 1.24 2.00 1.11 2.08

别为 38.27%、36.74%和 35.39%。2015 年 1~9 月，

子公司 17 家。 年在次贷危机和紧缩货币政策的影响下，国内房价

8.91 亿元和 10.31 亿元，同期公司分别实现净利润 从偿债能力指标来看，近年来在利润规模持续

报告出具之日起，本公司将密切关注与发行主体、担保主体（如有）以及本次债券有关的信

公司以住宅地产开发为主，同时辅以商业地产

1~9 月，公司物业管理收入分别为 1.03 亿元、1.33 的规章制度。公司强化了集团管理，逐步构建了较

提高。

总体来看，受近年土地储备规模大幅扩张影

65,738 万平方米，比 5 月末增加 72 万平方米；其 幅同比提升了 2.51 个百分点；前 20 和前 50 的房产

2.6%。2015 年 1~6 月，房地产开发企业到位资金 房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等

基本条款

存将为房地产市场的主基调 将有望得到进一步提升

中释放，当年全国商品房销售面积 130,551 万平方 国内贷款 14,778 19,673 21,242 10,831

18 信达地产股份有限公司 2016 年公司债券信用评级报告

84.98%和 7.73%。非流动资产方面，由于公司持有 到期，公司短期债务与长期债务的比例有所波动，

保利地产 3,657.66 77.89% 106.53%

要支撑，近年来公司积极扩大土地储备规模，密切

关系。

保持在 90%以上。 次数分别为 0.21 次、0.18 次和 0.13 次，和房地产

面积增加 35 万平方米，商业营业用房待售面积增 分点，提升幅度加大。从行业发展趋势来看，资本

年，在需求释放的带动下，全国房地产开发投资增 土地成交方面，2012 年，房地产开发企业在政

住房保障和公积金制度实施范围逐步扩大到农民工、《不动产登记暂行条例》公开征求

筑面积分别为 12.48 万平方米和 113.41 万平方米， 区域，按计划拓展战略布局区域的策略。重点深耕

从房地产的发展过程来看，房地产行业是受政

CCC 债券信用质量很低，投机性很强，信用风险很高

价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控。

（万平方米） 中部地区 18.07 23.82 27.48 34.46

总负债 1,243,916.79 1,679,996.88 2,948,330.81 4,029,815.06

76.97%，公司债务水平逐年提升。 考虑到公司股东实力极强，公司逐年快速增长的销

宅产品为主；项目获取方式上，公司将依托于中国

至 2009 年 3 月探底，至 94.74 点。本轮在 2010 年

应收账款净额 19,303.48 35,507.91 39,742.70 26,694.82

预计总投资金额达 295.46 亿元，已完成投资 198.48

自有资金，控制或开发更多的项目，提高自有资金 方米，其中商业及写字楼建筑面积占项目总规划建

宝山区大场镇 W121301 单元 34-02 地块 48.00% 住宅 上海 0.90 2.63 1.01 0.77 1.01

素影响，全国商品住宅销售面积同比持续下降，带

为 A 股上市公司，亦能够在股票市场进行权益融

华侨城 A 华侨城集团 国资委

不低于 40%；同日，财政部下发《财政部国家税务

存货净额 1,335,043.28 1,740,017.55 3,016,791.00 3,423,727.21

布在长三角、环渤海、中西部及珠三角等区域。截 国民经济发展中起着重要作用。自 1998 年房地产

2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保

增加至 144.20 万平方米。2014 年，公司新开工面

2014.03 国务院

《第一次全国住房城乡建设工作座谈会》，对房地产政策完善提出了三点落实意见：千

表 13：2012～2014 年末公司存货结构分析

公司负债水平增速明显上升，杠杆比率也显著增

中央明确提出要落实差别化住房信贷政策，满足首套自住购房的贷款需求，切实提高

从资产构成来看，在项目开发及储备进度逐渐 184.05%，同房地产行业部分上市公司相比，公司

提升了项目盈利能力。同时，公司借助中国信达的 融资、房地产基金等方式实现融资的扩张、项目的

资料来源：公司提供，中诚信证评整理

结 论

19.8%，增幅比 2012 年提高 3.6 个百分点。2014 年， 然较大等多方面因素作用下，减少了土地购置活动

42.17 亿元和 29.20 亿元。

模式拓展新项目；同时，公司还将积极拓展与外部 发业务的有益补充，为公司提供了较为稳定的收

EBITDA（亿元） 10.19 11.55 14.01 4.73

EBITDA 利息倍数=EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）

收益率，公司逐步对低效租赁物业资产进行了处 范。

别为 1.33 亿元、2.69 亿元和 5.33 亿元。在投资收 总债务/EBITDA（X） 7.32 9.96 12.77 43.62*

格兰晴天 100.00% 住宅 宁波 12.80 10.19 15.61 12.36 15.61

占比 0.42 0.44 0.52 0.30

中航地产 中国航空技术深圳有限公司 国资委

公司合同销售金额亦具有一定贡献。2015 年 1~9

2014 年我国房地产市场出现分化，部分城市商 近年来，持续的政策调控和日益高企的土地价

外担保余额为 0.20 亿元，其中对其参股子公司嘉兴

场主要购买力。2013 年，刚性和改善性需求出现集 同比增长 11.7 21.3 6.3 0.1

亿元，占流动资产的比例分别为 76.74%、77.80%、 上实发展 0.26 0.19 1.38

行业关注 资料来源：国家统计局，中诚信证评整理

强，但短期内依旧难以扭转库存加大的局面，去库 倾向于资本实力及品牌影响力，相关房企综合实力

总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，

区销售占比提升，公司签约金额大幅增长 28.51%至

AA 受评主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低

环渤海地区 40.37 7.80%

表 7：截至 2015 年 9 月末公司在建项目情况

企稳回升。截至 2015 年 6 月末，商品房待售面积 13.72%上升至 17.19%，增加了 3.47 个百分点，升

金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加

附二：信达地产股份有限公司组织结构图（截至 2015 年 9 月 30 日）

《组建不动产登记局，开展不动产统一登记》国土资源部将协调有关部门建立部际联

和盈利模式，与中国信达不良资产主业实现协同， 顾问等服务，稳步开展轻资产业务。借助以上措

特此如下声明：

的加强，公司销售面积及金额实现较快增长。2013

6 信达地产股份有限公司 2016 年公司债券信用评级报告

同比名义增长 4.6%，增速比 1~5 月继续回落 0.5 个 度，同时，2013 年地方政府面临较大的债务压力，

表 4：中国 A 股上市房地产央企实际控制人情况

状态，2012~2014 年及 2015 年 1~9 月分别为-22.25

净债务=总债务-货币资金

2015.03 财政部

期间费用方面，2013 年以来，由于公司债务显

蓝庭福邸 100.00% 住宅 青岛 10.09 8.76 11.82 8.30 11.82

资料来源：信达地产定期报告，中诚信证评整理 公司 营业毛利率 净资产收益率

进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级，并及时对外公布。

所下降，2012~2014 年分别为 6.99 亿元、5.40 亿元

2.1 个百分点，商品房销售面积和销售额增速继续

注：除 AAA 级和 CCC 级以下（不含 CCC 级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或

公司已初步形成全国化战略布局，充足的项

存货周转率 总资产周转率 货币资金/

所有者权益（含少数股东权益） 712,488.84 761,051.07 823,086.24 822,835.32

拓展一线城市及经济发达的中心城市，形成长三

项目资金需求的影响，公司货币资金占流动资产的

地产股份有限公司 2016 年公司债券”信用等级为

信达银郡二期 66.50% 住宅 绍兴 16.96 15.06 17.67 13.66 17.67

中华企业 22.18% -6.00%

的合作关系，截至 2015 年 9 月末，公司自金融机

投资管理有限公司联合通过公开竞价方式取得广 长三角地区 73.96 14.29%

项目区域分布方面，公司房地产合同销售金额

发持较为谨慎态度，有意控制新楼盘的开工规模以

资产处置的四大资产管理公司之一。截至 2014 年 42.17 亿元，物业管理实现营业收入 1.48 亿元，物

证券交易所上市，股票代码 600657，注册地为北京 付息方式

发业务为核心，以持有型物业经营、房地产金融业

资料来源：各公司定期报告，中诚信证评整理 入来源，近年来占主营业务收入的比重一直保持在

流动资产/总资产 88.92 91.62 94.12 93.41

图 1：2010.02～2015.06 国房景气指数

评级展望的含义

米，比上年增长 17.3%，增速比 2012 年提高 15.5 占比 15.31 16.11 17.41 18.37

年，房地产市场短期供过于求，且受价格预期变化

178.94 亿元和 275.05 亿元，呈现逐年递增趋势；同 总体而言，近年来随着开发规模的扩张，公司

的项目和资金来源

佳，政策层面的支持力度持续增强，以促进房地产 的房产企业销售额占全国市场的比例从 2013 年的

项目资金需求的影响，公司 2012~2014 年货币资金

响下，公司负债规模增长更加迅速，2012~2014 年

301.68 亿元和 27.45 亿元，分别占流动资产的 限主要集中于 2~3 年。近年来随着长期借款的滚动

关注土地市场变化，通过招拍挂及收购方式取得土

结构性供求矛盾凸显的环境下，政策效果仍有待观

偿债能力 资子公司嘉兴浅水湾置业有限公司的担保金额为

年；信达资本作为该基金普通合伙人认缴 100 万 累计土地储备面积

长期资本化比率（%） 37.47 48.20 56.10 62.46

市。截至 2015 年 9 月 30 日，公司注册资本为 15.24 募集资金用途 用于偿还金融机构借款和补充流动资金

35.1%，商业营业用房销售额增长 18.3%。 同比增长 14.7 28.9 -8.8 2.0

土 地 购 置 面 积 38,814 万 平 方 米 ， 比 上 年 增 长

不能完全满足在建项目推进及土地储备资金需求 营业毛利率 37.86 36.92 35.79

等获批。

中至长期内可能发生的经济或商业基本因素的变动。

随着新开工面积的增长，公司在建面积也连续保持

2014.02 中国人民银行

等政策全面升级，限购城市从 2010 年的不足 20

类产品销售金额分别为 57.60 亿元、5.31 亿元和 3.13

资料来源：公司提供，中诚信证评整理

成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联

从房地产企业资金来源看，2014 年房地产开发

定期跟踪评级结果。

域转向土地价格较高的一、二线城市，同期土地成 续攀升。自 2012 年 4 月以来，全国商品房库存面

计管理规程》、《项目运营目标管理规程》、《项目工 项目获取方式上，公司将优先挖掘中国信达在进行

债券期限

镇化率达到 45%左右。

加快的带动下，近年来公司流动资产规模不断上 财务杠杆比率处于较高水平。2015 年以来，随着中

争能力，制订了《项目拓展及论证管理规程》、《设 进入城市发展空间的基础上，适度拓展新的区域；

月末，国房景气指数为 92.63 点，较上月上升 0.2

负面 表示评级有下降趋势

信达泉天下一期 70.00% 住宅 阜新 6.5 4.98 11.95 9.5 11.95

2014.07 国务院常务会议

表 5：公司房地产开发运营情况 表 6：公司商品房销售情况按区域分布

信达香格里一期 100.00% 住宅 嘉兴 7.32 5.32 12.31 9.57 12.31

5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而

圳市中林科技产业园南区项目。

点。 问题的通知》，对拥有一套住房且相应购房贷款未

加至 409.14 万平方米。

前公司持有此项目的股权比例为 19%，未来可能因 西北地区 10.62 2.05%

楼销售面积增长 27.9%，商业营业用房销售面积增

三费收入占比 12.09% 14.87% 17.16% 18.75%

市政策，此期间房价经历由跌到快速上涨的 V 字型

43.39 61.38 66.91 77.56

20 信达地产股份有限公司 2016 年公司债券信用评级报告

信达系统的房地产资源及各金融平台的支持，通过 资料来源：公司提供，中诚信证评整理

利率水平均产生一定影响；同时，在房地产市场持

利润总额方面，目前公司利润总额主要包括经 表 20：2012～2015.Q3 公司偿债能力分析

表 3：2014 年以来房地产行业主要相关政策一览

国务院发布关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见，明确规定 15 部委要

置，2014 年以来公司出售投资性房地产总建筑面积 内部管理

较低水平，货币资金对短期债务偿还保障能力有待

和 36.53%。2014 年，国内房地产供需失衡，进入

地区 出租率 平均租金

现金及现金等价物净增加额 31,973.98 13,781.99 -52,309.38 347,339.48

6.88 亿元、7.36 亿元和 7.61 亿元，净资产收益率分 增长的带动下，公司 EBITDA 表现持续向好，

策面从过去的“严格调控”向“正常化”的回归，将对

导位置，这两部分资金来源在房地产企业到位资金

下降 8.8%，该类资金占比也下降至 40.73%；在其 机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项

26 信达地产股份有限公司 2016 年公司债券信用评级报告

同比增长率 12.7 26.5 -0.1 0.1

4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由评级对象提供，其它信息由中诚信证评从其

从 2014 年 6 月 16 日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的

足。另外，货币资金方面，受存货去化速度及在建

时，随着货币政策进入降息周期，购房成本和房地

面积合计 517.71 万平方米。从土地性质看，公司土

两个月内完成该年度的定期跟踪评级，并发布定期跟踪评级结果及报告。此外，自本次评级

房地产市场延续了 2012 年下半年的上升势头，全

银杏尚郡二期 100.00% 住宅 合肥 6.78 4.95 15.15 12.09 15.15

发业务分别实现营业收入 36.75 亿元、40.43 亿元、

以经济效益为核心，逐步进入其他区域，以扩大公 聘请中瑞岳华会计师事务所有限公司为本公司 2013 年度财

续分化背景下，公司部分项目去化压力较大，整体

地，并与中国信达系统协同联动获取项目开发权，

春、阜新）和西北地区（乌鲁木齐和重庆）项目对

轮的波动是在 2007 年 11 月触顶，达到 106.59 点；

同比小幅下降。进入 2013 年后，公司明显加快发

近年来公司所持物业出租情况良好，平均出租率达 独立完整，不存在控股股东占用、支配公司资产等

席会议制度，加快组建不动产登记局，扎实开展不动产统一登记

作为中国信达旗下唯一房地产开发业务平

0.75 亿元、1.20 亿元和 1.73 亿元。随着业务规模的

行业分析

营业毛利率（%） 37.86 36.92 35.79 29.95

在开发模式方面，除自主开发外，公司还与万 努力打造具有信达特色的“金融地产”模式，逐步发

自 2015 年 6 月 28 日起有针对性地对金融机构实施定向降准，同时下调贷款和存款基

务和物业服务为支持，坚持房地产主业与资本运营

期占资产总额的比重为 88.92%、91.62%、94.12% 263.24%。

2014 年末，全国个人购房贷款余额为 115,278 亿

信达地产 中国信达资产管理股份有限公司 财政部

至 2015 年 9 月末，公司纳入合并报表范围的一级 改革以来，中国房地产行业得到快速发展；2008

房销售额 64,456 亿元，同比增长 10%，增速降低 指标 2012 2013 2014 2015.06

效益将得以进一步提高。例如，2015 年 8 月 11 日， 在建在售阶段。公司在商业地产的开发团队及开发

自 2015 年 5 月 11 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款

注：1、所有者权益含少数股东权益、净利润含少数股东损益；

资本结构

营性业务利润和投资收益。近年来，主要由于公司 2012 2013 2014 2015.Q3

商业银行下调人民币存款准备金率 0.5 个百分点

从“国房景气指数”运行趋势来看，该指数上一

表 9：截至 2015 年 9 月末公司分区域土地储备情况

业务运营

304.48 万平方米，同比大幅增加 79.46%。2015 年

体来看，经营活动现金流对短期债务的保障能力不

“国八条”、房产税改革先后落地，“限购”、“限贷”

短期债务（亿元） 31.85 44.27 73.74 138.13

平方米和 24,408.62 亿元，同比分别下降 0.20%和上

注：带“*”指标已经年化处理

扩大，公司管理费用不断上升，2012~2014 年分别

发债主体概况

财务费用主要为利息支出。由于公司对大部分的利

2014 年末，保障性住房开发贷款余额达 1.14 万亿 力度日渐增强。2014 年 9 月 30 日，中国人民银行

强大的股东背景，公司在融资和项目资源获取等方

产企业资金成本也将不同程度回落。房地产行业政

总体来看，随着项目开发的加速推进，近年来

免征期以及降息等举措，在稳定购房者预期的同

著上升，利息支出增加较快，2012~2014 年财务费

AA 债券信用质量很高，信用风险很低

政策频出，虽然在短期内有助于引导市场预期，有 势和主动地位，通过兼并收购等方式逐步扩大市场

益于留存收益的积累，公司自有资本实力不断增

B 债券信用质量低，为投机性债务，信用风险高

保利地产 32.03% 17.60%

态势。从流动资产的结构看，公司流动资产主要由 但受近年来土地储备规模高速扩张的影响，存货周

公司已经发布了“蓝系列”产品系列标准和产品标准

期间费用收入占比的增加，公司经营性业务利润有

资料来源：公司提供，中诚信证评整理

住宅产品为主。2014 年，公司住宅、商业及办公三

元、0.68 亿元、0.61 亿元和 0.39 亿元。为提高资产 务管理体系，其管理模式和流程符合现代企业规

资料来源：公开资料，中诚信证评整理

在跟踪评级期限内，本公司将于本次债券发行主体及担保主体（如有）年度报告公布后

新际国际三期 100.00% 写字楼 合肥 7.45 5.80 14.63 7.79 14.63

规模呈大幅上升趋势，占流动资产的比例持续增

交价款为 10,019.88 亿元，同比增长 1.0%。2015 年 积呈持续上升态势，截至 2014 年末，全国商品房

和 5.56 亿元，金额逐年有所减少主要是因为公司近 到进一步优化。

程管理规程》、《项目成本管理规程》及《营销管理 金融机构和非金融机构不良资产处置中形成的房

公司新开工面积为 97.29 万平方米，在建面积也增

公司主营业务为房地产开发，目前开发项目分 房地产业是中国经济增长的支柱产业之一，在

动商品房销售量加速下滑。2014 年，全国商品房销

投资”）、深圳市建信投资发展有限公司（以下简称 发行总额 不超过人民币 30 亿元（含 30 亿元）

在生产经营和成本控制方面，公司突出房地产 型物业；在项目区域上，公司将关注一线城市资源

易应当遵循的基本原则为诚实信用的原则；公开、 司战略有望逐步实现。

信达国际金融中心 100.00% 写字楼 太原 14 2.76 14.29 11.44 14.29

月，在合肥“信达天御”等项目热销的推动下，中部

求和首改需求为主导的带动下，国内房地产景度较

源、项目退出渠道更加多元化，资源整合的效率和 目，开发业态将得到进一步丰富，目前项目正处于

部机构设置进行了调整，强化了集中管控。2011 年

速动比率=（流动资产-存货）/流动负债

百分点。 土地出让积极性较高。供求双方作用下，全国土地

资料来源：国家统计局，中诚信证评整理

12 信达地产股份有限公司 2016 年公司债券信用评级报告

所有者权益收益率（%） 9.65 9.67 9.25 1.52*

物业管理与租赁 司的实际情况，先后制订和完善了公司《章程》、《股

总资本化比率=总债务/（总债务+所有者权益（含少数股东权益））

9 信达地产股份有限公司 2016 年公司债券信用评级报告

概 况 本次债券概况

2014.03 全国人大

现，房地产市场需求出现萎缩，商品房销售增长缓 亿平方米，环比减少 0.02%。

（万平方米）

利用外资 402 534 639 179

地储备中以住宅类为主，纯住宅类项目土地储备建

表 18：2014 年部分房地产上市公司盈利能力相关指标

与短期债务之比分别为 0.82 倍、0.65 倍和 0.37 倍，

性需求得以遏制，刚性和改善性需求成为房地产市 占比 48.48 38.83 41.33 40.45

次，亦呈现逐年下降趋势。