房企加速转型 20传奇归来私服16楼市打响“去库存大战”

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，一二线城市等经济活力足的区域需求尚未完全饱和，三四线城市等经济活力不足的区域则已经供给过剩，所以，2016年这种两极分化的趋势还将持续下去，同时，全国楼市的去库存压力仍然很大。

为此，多地政府纷纷出台“去库存”政策，房地产企业也开始谋转型，探索多条腿走路。

“2016年，万达集团总收入为2543亿元，同比减少12%。主要是房地产销售收入减少640亿元，至1000亿元左右，同比降幅约为40%！”

“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。

“黄金时代退出，白银时代到来。”

上述三段话分别来自中国房地产界的三位重量级人物——王健林、任志强和王石。均表达了对于高库存下未来房地产市场的担忧。

根据1月19日国家统计局发布的数据，2015年全国商品房待售面积71853万平方米。这7亿多的库存，按照我国人均住房面积30平方米计算，可以供2.4亿人口居住。

“去库存”显然已经成为2016年楼市的主基调，尤其对于三四线城市而言，去库存压力非常大。多地政府工作报告将楼市去库存摆在重要位置。在这样的大背景下，房地产企业又该如何“谋出路”？

多地出台“去库存”政策“不少中西部城市的经济发展都是靠投资驱动的，其中很大一部分是房地产。而过去这些城市的房价上涨更多是受到一些沿海城市房价溢出的影响，并没有真正的需求去支撑，未来一旦房价波动，即便是房价下滑预期的出现，都会对市场产生冲击。”1月21日，在由上海市人民政府发展研究中心与上海财经大学共同主办的“上发中心—财大论坛：城市可持续发展专题”研讨会期间，上海财经大学城市与区域科学学院副院长张学良接受了《国际金融报》记者专访，谈到了他对2016年房地产市场对经济即将产生的结构性影响的担忧。

此前，相关研究院指数研究总监白彦军表示，现在一线城市的土地库存不到一年，二线城市在两年左右，而三线城市是五年多。

瑞银证券中国房地产行业分析师丁晓也在接受媒体采访时表示，国内楼市销售连续数月回暖主要是受到了居民改善性需求的推动，但房地产库存的调整可能只进行到一半，库存调整时间还将继续拉长，这将继续影响房地产的开发投资。

在刚过去的2015年，中央经济工作会议以罕见的篇幅对房地产市场去库存政策作了较多的论述，并把房地产“去库存”纳入2016年经济工作的“五大任务”中，提出了一套中国房地产“去库存”的组合拳。目前，各地方政府也开始了一场轰轰烈烈的“去库存”运动。

1月18日，重庆市人民政府办公厅发布《关于进一步落实涉企政策促进经济平稳发展的意见》，其中为促进房企投资和健康发展，《意见》表示对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。

1月19日，福建召开全省住房城乡建设工作视频会议提出，鼓励各市、县根据实际制定政策，按照“一市一策”、“一县一策”、“一盘一策”的原则，在2016年2月底前出台落实到具体楼盘的房地产去库存措施。库存量大、去化周期长的三四线城市，要暂停土地供应，网页版传奇私服，特别是一些城市存在商业用房库存去化周期长，要暂停商业用地出让。

1月20日，湖南省住房和城乡建设工作会议召开。会议提到，目前湖南房地产去库存压力依然很大，部分地区去化周期（商品房的销售周期）达2至3年，必须采取强有力措施。该省住建厅提出，货币化安置是去库存的有效手段，今年全省各类棚户区改造数量更大，对去库存的作用将更加明显。原则上，今年棚改货币化安置比例不得低于50%，对安置比例高的地区和项目将给予资金倾斜。公租房从2017年起将不再新建，要全部通过租赁市场解决，政府给予租金补贴；而今年新增的10.05万套公租房，要逐步实现从“补砖头”到“补人头”的转变。

除了上述地方外，于近期召开的多地地方两会也将去库存、稳销售、稳市场作为2016年房地产政策的重中之重。

一线城市房价难降

尽管三四线城市去库存压力明显增大，但对于一线城市而言，房价2016年继续上涨已经成为大概率事件。

1月18日，2015年12月份70个大中城市房价指数出炉，延续了前一个月小幅上涨的走势。数据显示，有21个城市房价同比上涨，其中深圳以47.5%的同比涨幅领涨，上海、北京、广州以18.2%、10.4%和9.2%的同比涨幅排在前几位。

“中国楼市是一个分化的市场，比方说一线城市，20年之内一定是不断上涨，原因就在于土地供给有限，人口还在不断流入。”王健林如此预测。

据悉，2015年典型房企在拿地方面的成交楼板价和成交总金额均上涨近四成。而随着楼市进一步分化，房企拿地更加集中于大中城市，竞争激烈进一步推高地价，高地价将导致高房价，2016年大城市房价上涨依然是大概率事件。

日前，《国际金融报》记者从由复旦大学管理学院主办的“2016蓝墨水新年论坛”上了解到，作为高盛私人财富管理中国区副主席暨首席投资策略师的哈继铭，他的观点同样是，“在未来一段时期里，中国超大城市的房价应该还是会保持坚挺，甚至上涨”。

当被问及人民币贬值，一二线城市楼市是否会大幅度地跳水时，哈继铭的回答是“不会”。他认为，中国很有可能会加强资本管制，同时继续放松货币政策，包括降息降准。但现在股市的基本面和2000年左右的时候相比还要差，而债市现在又很贵，“你的钱出不去。股市让大家害怕，债市又太贵，还能去哪呢？又不能老买美元和黄金。”所以，哈继铭的结论是：相当一部分还是会流入房地产，尤其是超大城市的房地产，“因为那里的房价供求关系是比较健康的，而且也是未来城镇化最容易吸引人口增长的地方”。

对于三四线城市的房价，哈继铭表示并不乐观，“那些地方库存已经很大，且并不是城镇化人们的首选城市，鼓励农民工在那里买房，我觉得难度很大，真买得起的人可能宁愿到一二线城市去，因为那里有更好的就业机会、医疗和学校。”

此前，住建部部长陈政高在向地方政府部署2016年重点工作时，曾明确向地方政府表示，2016年将强化房地产市场调控的地方政府主体责任，改进房地产调控方式，分城施策、分类调控。

其实，早在2014年3月两会的政府工作报告中，就已提了“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”。

2014年3月之后，相关部委和地方政府，也确实落实了“分类调控”，比如在多数城市放开限购的同时，四个一线城市却没放开；在放松房贷和限外的部委政策中，没包含一线城市。