首付贷，“37传奇游戏真凶”还是替罪羊？

什么是首付贷？

首付贷虽然使得购房人零首付就可以买房，但同时购房款全部是需要还本付息的债务性借贷资金。其购房后接下来的负担之重可想而知。利率一旦上调或者购房人收入一旦不稳定，将可能出现断供风险。这些风险最终还是贷款的银行与购买首付贷产品的投资者买单。

信贷政策方面，2015年央行发布的“330新政”，对首套贷款未结清的二套最低首付下调为40%。而在更早的时候，央行于2014年发布的“930新政”，则对首套贷款已结清，再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。

但随着本轮京沪深三地房价不同程度的上涨，首付贷往往被认为起到了推波助澜的作用，无疑是背上了房价上涨“真凶”骂名的主因。事实上，本轮京沪深三地房价上涨存在多种因素，但不应该把首付贷归结为房价上涨的真凶，充其量只是“帮凶”之一。

从这些风险来看，首付贷引起金融监管部门的关注，并计划推出相关政策措施，进一步加强此类贷款的监管，防控此类风险发生的行为无疑是正确的。

放贷范围以旗下合作楼盘居多，此类产品由地产中介自营平台与开发商合作，由中介、售楼处向客户推荐。而中介提供首付贷又有两种类型，一种是中介自己拥有小额贷款等金融牌照，可直接提供金融消费服务；另一种则是中介仅为业主提供中间服务，寻找合适的金融机构，后续的资金贷款仍由金融机构完成。

那么，首付贷在这轮房价上涨潮中究竟扮演了什么角色呢？叫停首付贷，就能控制房价上涨步伐以及化解市场风险吗？

房地产专业研究机构中国房地产测评中心每月1日发布“中住288指数”显示，截止到2016年2月，全国一二手房价格指数已经连续上涨达十个月。

楼市去杠杆，显然是为了防止楼市配资重蹈去年股市配资的“覆辙”。房贷的风险不可忽视，房贷衍生品与股市不一样。股市变现能力强，而房贷变现能力差，周期长。在长达几十年的月供周期中，一定会再遇到利率上调等风险。

一、地产中介自营平台

“首付贷”产品目前主要包括三类：

另据央行副行长潘功胜表示，解决目前的一线住房上涨问题，需要一些综合措施，央行正与住建部、银监会等部门商量，准备开始对一些房地产市场、房地产企业、房地产中介机构参与金融业务进行治理，若没有资质，将不能跨界经营。潘功胜认为，一线城市住房价格上升速度比较快，最基本的影响因素还是住房供求关系，其中也有投资力量在炒房，但不是主要因素；房地产企业，房地产中介机构在其中参与配资提供贷款，以及媒体炒作等，影响了人们的心理预期。

这与此前从银行流出的贷款进入股市颇为类似，银行通常监测此类贷款前三笔资金流水的去向，但难以阻止客户通过其他方式转为购房资金。

首付贷确实是此轮房价上涨的帮凶

一线城市房价的过快上涨，确实是各方面都不愿意看到的现象。那么未来完善供应结构，规范中介交易，适时出台更严格的房地产调控政策似乎箭在弦上。

此类产品由平台、小贷公司与地产中介、开发商等合作，与地产中介自营模式类似，但资金来源及风控由互金平台、小贷公司把握。当然，也有少数P2P平台并不限定具体楼盘，直接提供贷款，这对其风控的要求更高。互联网金融平台、小贷公司发起的“首付贷”产品的运作方式大多是这样的：购房者向公司申请首付贷，这些机构再寻找投资人投标，最终三方获益，其中双方收益，一方付息。为了控制风险，这类“首付贷”产品一般不会为客户提供全部首付额度贷款，而是总房款的15%~20%，以20万元以内居多；且多为指定的合作楼盘；贷款时间一般不会太长，多为三年以内。

随着更多首付贷案例的曝光，以及众多舆论的口诛笔伐，首付贷似乎都快被认定为此轮一线城市房价快速上涨的“真凶”，购房者借助“加杠杆”的手段，使得控制楼市过度杠杆的“防火墙”被轻易突破，也使得楼市的风险被迅速放大。

从目前情况来看，曾风行一时的首付贷被“刹车”已经是板上钉钉。

【小贴士】

有统计称，目前房地产交易市场，三成购房者是借助中介公司杠杆完成购房。而华夏时报此前报道称，整个中介行业通过“场外配资”实现购房成交金额或早已超过1万亿元。更有业内人士称，目前场外配资中有50%的居民是连环房屋连环成交，占到整个房地产配资的半壁江山。

北京商报报道，北京市金融工作局正指导北京市网贷协会摸底涉嫌高杠杆房贷情况，目前通过监测预警平台查控风险，据相关知情人士透露，近期也和北京市住建委约谈了此前曾因金融业务而陷入风波的中介机构。北京地区一家P2P平台相关负责人表示，他们确实了解到近期金融工作局和住建委也在挨个排查相关平台。

从目前情况来看，此前北京、深圳等地部分中介与银行、小贷、担保公司等合作开展首付贷业务合作已全面暂停。