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锐见:房子到期,传奇归来私服温州为何不听《物权法》的?

锐见:房子到期,传奇归来私服温州为何不听《物权法》的?

  锐见:房子到期温州为何不听《物权法》的?

  一些房产因为当初20年的土地使用权到期,温州当地要求补缴房价1/3的钱款才能续期。此事引起各方关注。

  事实上,近年类似的“撞限”的房产还有不少,比如,青岛的黄岛区,新疆的克拉玛依。其中有的没有补缴土地出让金,而只是在房产过户时,要求确认“知情同意书”。即便有的要求补缴的,也没有像温州那样高达现行房价的1/3的。

  现在的问题不是土地到期之后交多交少,也不是批地时的价来交费,还是按照现在的房产市场价格来交,而2007年的《物权法》规定了“住宅自动续期”,我们要不要在这个民权的进步点上往后退。

  要知道《物权法》所规定的“自动续期”,距离中国有恒产有恒心,37传奇霸业私服,仅仅是一步之遥。

  1982年《宪法》通过修改宪法的形式,将城市土地全盘归国家所有。其实,名义上土地归国家所有,但不影响房产(包括土地使用权)的继承、买卖,不用再续费的“永业权”,与土地归国家所有不矛盾。

  1990年代“收地拆房”的规定,是学香港走弯路

  回顾一下,中国土地制度怎么会发展到如今的局面的?

  1949年之后,我们一直在追求“一大二公”,对于私有化,特别是土地私有化一直非常“警惕”。1978年的十一届三中全会决定改革开放之后,1979年出台了《中外合资经营企业法》,其中使用了“场地使用权”的说法,明显是临时租地的意思,没有土地使用权的含义。

  之后随着改革的发展,土地日益成为重要的生产要素,于是1990年国务院的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了土地使用权有偿出让制度,其中规定居住用地的使用权最高年限为70年。

  这就是所谓“70年”的最早出处。土地使用权期满以后怎么办?该条例第40条规定“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”。

  “期满无偿充公”的土地租赁套路,是跟谁学的?是跟香港学的!

  大家发现1990年前后,大陆有很多《论社会主义城市地产市场——兼及香港土地制度回溯》之类的论文。因为当时中国城市发展欠债太久,政府急于土地快速变现,于是学习了香港批租的经验,且这个又不会触动“土地公有”的红线。

  但是,香港的土地批租,不太适合内地实情。大家知道香港是个自由港,税率很低,地域狭小,香港当局就看中了土地经营,除了早期的土地(因为是香港岛和九龙当初是“永久割让”的)租期长达999年之后,一直租期规定为99年!

  而1990年代,一些地方政府因为急于变现,更是将土地批租推向了“极致”,于是有了如今出了问题的“20年使用权房”。

  《物权法》明示的“自动续期”不容动摇

  到2000年之后,随着房价的飙升以及1990年代一些房子陆续到期,法学界们开始关注到期之后的问题。

  一些人站在“一大二公”的角度,主张土地应该是无偿收回,地上建筑应该收归国有,重新出让。但有的学者主张更缓和的“法定续约权”。

  据全国人大法工委民法室编著的《物权法立法背景与观点全集》,在《物权法》立法时,关于土地续期就有很大争议。2005年的“物权法”草案规定是:建设用地(不区分是否住宅用地)期满一年之前,由使用人申请续期,除因公共利益需要收回的之外,出让人应当同意,并且要“按约定”支付土地出让金;没有约定的,由国家规定。

  但是,当时很多立法者表示了反对,于是有了如今《物权法》“住宅土地自动续期”的规定。用参与过《物权法》立法的法学家孙宪忠的话来说:当时因为争议太大,所以做了模糊处理。

  现在回头看《物权法》,在当时“重新缴费”的草案背景之上,能够突破压力,明确“自动续期”是一件了不起的改革。

  万幸的是,《物权法》当年跨出了这一步,既然跨出了这一步,就不应该缩回去。“住宅自动续期”,就是“自动续期”,不附条件,甚至不用登记变更,由法律直接推定已然自动续期。即,形成名义上土地归国家所有,但不影响房产(包括土地使用权)的继承、买卖的“永业权”,从而实现“有恒产者有恒心”,只是不必去“捅破那层窗户纸”。

  2007年《土地法》的“续期”条款没有修订,不适用“新法优于旧法”

  还有认为,认为房产到期之后续约有法可依,其依据是2007年在《物权法》出台之后不久修订的《城市土地管理法》。其中第二十二条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。”

  有人认为:按“新法优于旧法”,应该适用《土地管理法》“提前申请,重新缴出让金”,而不是适用《物权法》的“自动续期”。

  这个理解是有问题的!因为2007年的《土地管理法》根本就没有对这一条做出修订,该法条全盘延续的是1994年版的《土地管理法》!这是一个非常见的立法失误——立法中有很多这样的例子,在通过修订草案时,只修改了立法者认为需要修改的地方,而忽略了法律中和新订的法律有矛盾的地方。

  30多年的改革开放史,也是一部土地使用权由僵化转向自由流转、充分保障的历史。从最早“建筑无偿归国家所有”,到“提前申请,另交出让金”,再到《物权法》“住宅自动续期”;土地使用权从一种不稳定的债权,逐渐固定为长久性、可预期的物权,中国人距离“恒产恒心”只有一步之遥,不容走回头路。

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